Corte sanciona a inmobiliaria por cláusula que multaba con 20% al consumidor y reconocía solo 10% por incumplimiento propio

La Corte de Apelaciones de Santiago revocó parcialmente la sentencia que había rechazado una denuncia infraccional interpuesta contra Inmobiliaria Altos de Rumié SpA y condenó a la empresa al pago de una multa de 50 UTM, al establecer que incurrió en una infracción a la Ley N° 19.496 al incorporar cláusulas que imponían al consumidor una penalidad del 20% del precio de la compraventa en caso de desistimiento, mientras que frente al incumplimiento de la inmobiliaria solo reconocían una compensación equivalente al 10%.

En primera instancia, el Quinto Juzgado de Policía Local de Santiago había rechazado la denuncia infraccional y tuvo por no interpuesta la demanda civil. La consumidora apeló, cuestionando, entre otros aspectos, el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en el contrato de promesa de compraventa y sosteniendo que estas generaban un desequilibrio injustificado en su perjuicio.

Los hechos se originaron luego de que la consumidora celebrara, el 9 de junio de 2022, un contrato de promesa de compraventa respecto de una vivienda correspondiente al proyecto inmobiliario Condominio Altos de Rumié, por un precio de 5.773 UF. En virtud del contrato, pagó 20 UF por concepto de fondo de iniciación del condominio y posteriormente 730 UF mediante 10 cheques, todos íntegramente pagados al momento de presentar la querella y demanda. La entrega del inmueble estaba proyectada para agosto de 2023, pero la inmobiliaria no cumplió dicho plazo y tampoco observó las nuevas fechas que posteriormente comprometió.

Ante las sucesivas dilaciones, en septiembre de 2024 la consumidora solicitó formalmente la resciliación del contrato. La inmobiliaria rechazó la solicitud y sostuvo que el desistimiento haría aplicables las multas previstas contractualmente, equivalentes al 20% del precio de la compraventa prometida, negándose además a restituir los dineros ya pagados, correspondientes aproximadamente al 13% del precio.

La Corte consideró que el contrato debía ser examinado como un contrato de adhesión, pues su calificación constituye una cuestión de derecho que debe determinarse a partir del instrumento acompañado y no mediante una prueba adicional a cargo del consumidor. En este caso, además, la empresa no controvirtió dicho carácter ni acreditó que las condiciones contractuales hubieran sido objeto de una negociación individual.

Al revisar las cláusulas cuestionadas, el tribunal puso especial atención en la cláusula 11 del contrato, que establecía una multa equivalente al 20% del precio total si el consumidor desistía de la operación y facultaba a la inmobiliaria para retener lo entregado. En contraste, frente al incumplimiento de la propia empresa, el contrato reconocía al consumidor únicamente un 10% del precio, previa acción judicial.

En ese contexto, la Corte estimó que la diferencia entre las consecuencias contractuales aplicables a cada parte generaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato, en perjuicio de la consumidora. Así, concluyó que la estipulación imponía una carga desproporcionada y contraria a las exigencias de la buena fe, configurándose la hipótesis prevista en la letra g) del artículo 16 de la Ley N° 19.496. Al respecto, la sentencia sostuvo que la cláusula generaba “un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que para las partes se derivan del contrato, en perjuicio del consumidor”.

Para determinar la sanción, el tribunal consideró las disposiciones de la Ley N° 19.496, particularmente el artículo 24, y condenó a Inmobiliaria Altos de Rumié SpA al pago de una multa de 50 UTM por la infracción constatada.

Respecto de la demanda civil, la Corte mantuvo la decisión de primera instancia que la tuvo por no interpuesta, al estimar que ello se ajustaba a lo dispuesto en el inciso cuarto del artículo 9 de la Ley N° 18.287, atendidas las fechas de ingreso y notificación establecidas en el fallo apelado.

En definitiva, la Corte de Santiago revocó parcialmente la sentencia del Quinto Juzgado de Policía Local de Santiago y acogió la denuncia infraccional presentada contra Inmobiliaria Altos de Rumié SpA, condenándola al pago de una multa de 50 UTM por infracción al artículo 16 letra g) de la Ley N° 19.496. En lo demás, confirmó la sentencia apelada, manteniendo la decisión relativa a la demanda civil.

Vea sentencia de la Corte de Santiago Rol N° 2196-2026 (Policía Local).

Fuente: Diario Constitucional