Corte Suprema reconoce relación laboral de trabajadora municipal contratada a honorarios durante ocho años
junio 2, 2026
La Corte Suprema invalidó de oficio una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago y dictó fallo de reemplazo en una controversia derivada de un contrato de arrendamiento comercial, concluyendo que el término anticipado de arriendo resultaba procedente cuando el arrendatario se ve jurídicamente impedido de desarrollar en el inmueble el giro comercial para el cual fue arrendado.
El conflicto se originó luego que la empresa Coberturas Nacionales, dedicada a la fabricación, venta y arriendo de domos y tensoestructuras, arrendara un inmueble ubicado en la comuna de Macul. Durante la tramitación de los permisos municipales necesarios para desarrollar su actividad, obtuvo un informe de factibilidad desfavorable, en el que se indicó que el giro pretendido no era admisible en la zona donde se emplazaba la propiedad. A raíz de ello, la arrendataria comunicó el término anticipado del contrato y restituyó el inmueble, mientras que el arrendador demandó el pago de las rentas pendientes hasta el vencimiento del plazo convenido y otras prestaciones asociadas al contrato.
En primera instancia, el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda principal, estimando que el contrato permaneció vigente hasta el vencimiento del plazo pactado y que la arrendataria estaba obligada a pagar las rentas pendientes conforme a una cláusula contractual que imponía dicha obligación en caso de término anticipado. Asimismo, condenó al pago de una multa por atraso en una de las rentas y de determinados gastos asociados al inmueble. Junto con ello, acogió parcialmente la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, al concluir que el arrendador había incumplido el contrato al entregar una propiedad que no era apta para desarrollar el giro comercial convenido.
Posteriormente, la Corte de Santiago revocó parcialmente dicha decisión. El tribunal de alzada consideró que la imposibilidad de desarrollar el giro comercial en el inmueble era una circunstancia que la arrendataria debía haber verificado previamente, atendido que la obtención de permisos y autorizaciones administrativas era de su cargo. Sobre esa base, rechazó la justificación invocada para poner término anticipado al contrato, mantuvo la condena al pago de las rentas que estimó adeudadas y de la multa pactada, pero desestimó íntegramente la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.
Al examinar la controversia, la Corte Suprema centró su análisis en el alcance del artículo 1932 del Código Civil, disposición invocada por la arrendataria para justificar el término anticipado del contrato. Al respecto, observó que la discusión no debía resolverse a partir de si la empresa arrendataria pudo o debió conocer previamente las restricciones urbanísticas que afectaban al inmueble, sino determinando si tales circunstancias configuraban una calidad de la cosa que impidiera darle el uso para el cual había sido arrendada.
En ese contexto, el máximo Tribunal destacó que la citada norma reconoce al arrendatario el derecho a poner término al arrendamiento cuando el mal estado o la calidad de la cosa le impiden utilizarla para el fin convenido, agregando que la propia disposición establece que ese derecho existe con independencia de que el arrendador conociera o no dicha circunstancia al momento de contratar. Añadió que el conocimiento o desconocimiento del defecto únicamente puede tener incidencia respecto de eventuales indemnizaciones o reembolsos derivados de la ineptitud de la cosa arrendada, pero no sobre la procedencia de la terminación del contrato.
A partir de esa interpretación, la Corte Suprema concluyó que el análisis efectuado por los sentenciadores de segunda instancia resultaba insuficiente para resolver la controversia, pues la circunstancia de que la limitación urbanística pudiera ser conocida por las partes no era decisiva para determinar si la arrendataria tenía derecho a poner término al contrato. Lo relevante era establecer si dicha restricción impedía objetivamente utilizar el inmueble para el destino expresamente previsto por las partes al celebrar la convención.
Sobre la base de esas consideraciones, el máximo Tribunal estimó que la controversia debía resolverse atendiendo a si la limitación urbanística impedía efectivamente el uso convenido del inmueble.
En la sentencia de reemplazo, la Corte Suprema sostuvo que la calidad de la cosa arrendada no está determinada exclusivamente por sus características materiales, sino también por las limitaciones jurídicas que la afectan. Desde esa perspectiva, razonó que la prohibición urbanística que impedía desarrollar el giro expresamente pactado constituía una circunstancia que hacía improcedente exigir al arrendatario la continuidad del vínculo contractual.
Añadió que las cláusulas contractuales mediante las cuales la arrendataria declaraba conocer el inmueble y asumía la obligación de obtener los permisos necesarios para desarrollar su actividad no alteraban dicha conclusión. Lo anterior, porque la imposibilidad de utilizar el inmueble para el destino convenido ya existía al momento de contratar y la negativa municipal fue precisamente constatada durante la tramitación de las autorizaciones exigidas para operar.
Con base en estas consideraciones, la Corte Suprema concluyó que la imposibilidad jurídica de desarrollar el giro comercial pactado habilitaba a la arrendataria para poner término al contrato, por lo que el aviso de término anticipado no constituyó un incumplimiento contractual. En consecuencia, rechazó el cobro de las rentas correspondientes al período comprendido entre marzo y julio de 2023. No obstante, condenó a los demandados al pago proporcional de la renta correspondiente a los diez días de ocupación del inmueble durante marzo de 2023 y mantuvo la multa pactada por el atraso en el pago de la renta de septiembre de 2022.
Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº59593-2024, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº8232-2024, de reemplazo y del 23° Juzgado Civil de Santiago Rol C-12617-2023.
Fuente: Diario Constitucional
