Contrato de promesa de compraventa celebrado con el anterior dueño del inmueble es un antecedente jurídico que habilita la ocupación del predio.

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó aquella de base que hizo lugar a una demanda de precario que ordenó la restitución al actor del 50% de un inmueble.

Este sostuvo ser dueño del 50% de los derechos hereditarios respecto de una parcela ubicada en Paine, los que adquirió de su anterior dueño en 2017. Refiere que se enteró de la ocupación de dicha porción en 2018, cuando recababa información sobre la historia registral del inmueble, por lo que solicita la restitución de su porción de la propiedad, acusando que la demandada ocupa “la menor cabida” de la parte que le corresponde.

En su defensa, la demandada opuso la excepción de prescripción adquisitiva, argumentando que posee la posesión tranquila e ininterrumpida del predio desde hace ocho años. Adujo que en el año 2011 celebró un contrato de promesa de compraventa con quien era en aquella época el dueño de la mitad de la propiedad. Refiere que el valor del predio se acordó en $16.500.000.- pagando una cuota inicial de $7.500.000.- al momento de celebrar el contrato, y el saldo restante en 45 cuotas mensuales de $200.000. Añade que acordaron celebrar el contrato prometido cuando el promitente vendedor inscribiera sus derechos hereditarios, lo que en la especie no ocurrió, pues luego de la inscripción de dichos derechos, aquella parte vendió a un tercero los derechos, y éste, los cedió finalmente al demandante, por lo tanto, existe un vínculo jurídico previo que justifica la ocupación.

Asimismo, la demandada indicó que el demandante no especificó que parte del inmueble corresponde al 50% que se le debe restituir, siendo incapaz de precisar el objeto de su demanda, indicando escuetamente que se le devuelva “la menor cabida” de la porción que ocupa.

El tribunal de primera instancia no hizo lugar a las excepciones y acogió la demanda, ordenando la restitución de la mitad de la heredad, al estimar que, “(…) correspondía al demandado acreditar o justificar el título que invoca para sustentar su ocupación quien, si bien compareció a estrados alegando que ocupaba el inmueble en virtud de una promesa de compraventa, del examen de este documento se advierte que fue otorgado por una persona ajena al juicio, de manera que no surte efecto respecto al demandante”; decisión que fue confirmada sin más por la Corte de Santiago en alzada.

En contra de este último fallo, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo acusando la infracción de los artículos 2195 inciso segundo y 1698 del Código Civil.

La recurrente sostuvo que no es efectivo que la ocupación de la demandada lo sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia, pues ha alegado la existencia de un contrato de promesa de venta pactado con el anterior dueño de la propiedad. Reitera que ha ocupado el inmueble por más de ocho años y que, según el actor, este retazo de terreno estaría en su propiedad de menor cabida. Sin embargo, afirma que el actor no demostró dónde se encontraba dicho retazo de terreno, como tampoco qué superficie tenía, sino que sólo señaló que se encontraba dentro de los límites de su inmueble de menor cabida.

El máximo Tribunal hizo lugar al recurso de casación en el fondo, luego de razonar que, “(…) en las condiciones antes anotadas, la situación de hecho establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se justifica, al menos, en la promesa de venta celebrada con el anterior dueño, quien, aun cuando prometió vender, enajenó sus derechos a una tercera persona, quien finalmente los transfirió al demandante en el año 2017”.

Respecto del título que el tribunal de base exigió a la demandada acreditar, el fallo hace notar que, “(…) La sentencia recurrida pareciera exigir como título habilitante, al tratarse de un inmueble, la suscripción e inscripción de un instrumento suficiente para transferir el dominio, razonamiento del todo errado, pues en el análisis del precario sólo se busca advertir una realidad material de ocupación desligada de algún fundamento que la justifique o basada únicamente en la mera tolerancia del poseedor o dueño”.

El fallo concluye sosteniendo que, “(…) Como se advierte de la existencia del contrato de promesa de compraventa que, si bien no tiene por sí la posibilidad de transferir el dominio de una parte del inmueble, permite dar cuenta de un antecedente de la situación de hecho que justifica la ocupación material, más allá de la mera aquiescencia del actor”.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo rechazó la demanda de precario.

Vea sentencias Corte Suprema Rol Nº152.888-2022, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº12.770-2022 y 26º Juzgado Civil de Santiago RIT C-17037-2019.

Fuente: Diario Constitucional