“El título de la sociedad conyugal disuelta justifica la tenencia de la mujer demandada en una acción de precario”

El 4 de mayo de 2015, la Corte Suprema (Cuarta Sala, Rol 31925-2014) resuelve que la demandada, mujer casada en sociedad conyugal, tiene título “que justifica la tenencia del inmueble” en que vive. No procede que restituya la vivienda al demandante, cuyo título proviene del marido que vendió la casa a un tercero haciéndose pasar por soltero. Es decir, la mujer está en lo suyo cuando vive en una casa de la sociedad conyugal que tiene con su marido, y mientras esté vigente el régimen no pueden desposeerla sin su autorización. Los contratos sobre inmuebles otorgados por el marido sin su autorización son nulos relativamente a ella (artículo 1757). No es contradictorio con lo anterior agregar que, disuelta la sociedad conyugal, tampoco podría la mujer ser desposeída en una acción de precario, mientras no se liquide la comunidad resultante al disolverse el régimen adjudicándose el marido o un tercero la parte o cuota de la mujer.

Lo anterior conecta con el razonamiento de una sentencia más antigua de la misma Corte Suprema (de 14 de enero de 2013, Rol 11835-2011). Los hechos pueden resumirse de la siguiente forma: la demandada es mujer divorciada; el marido es nieto de quien procede el derecho de los demandantes, que invocan ser herederos suyos, y pretenden la restitución del inmueble en que vive la demandada mediante una acción de precario. Esta última contrae matrimonio el 2 diciembre de 1987 bajo el régimen de sociedad conyugal. Por escritura pública de 9 de septiembre de 1998 el marido celebra contrato de compraventa y usufructo con la causante, abuela suya; el precio se tiene por pagado. Este título nunca es inscrito en el Registro de Propiedad correspondiente. El 1 de octubre de 2010 se decreta el divorcio entre los cónyuges, sin que se liquide la comunidad resultante al disolverse la sociedad conyugal. La sentencia registra que, sin embargo, en “el acuerdo de relaciones mutuas entre los cónyuges, ambos reconocieron que no mantenían bienes en común” (Cons. Segundo), lo que evidentemente es un error, como se demuestra en el juicio. El juez de primera instancia acoge la demanda, ordenando la restitución, pero sin costas. La Corte de Apelaciones de Antofagasta revoca y en su lugar desestima la acción de precario. La Corte Suprema (Primera Sala) rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto contra esta sentencia.

Como sabemos, los requisitos de la acción de precario, según el artículo 2195, inciso 2º del Código Civil, son los siguientes: 1º, que el demandante sea dueño del inmueble cuya restitución se pide; 2º, “tenencia de la cosa” por parte del demandado, “por ignorancia o mera tolerancia del dueño”; y 3º, falta de un “previo contrato” que justifique dicha tenencia. En este caso, los demandantes demuestran el título que tienen como herederos en la propiedad cuya restitución se pide. También demuestran el hecho de encontrarse la demandada ocupando dicha propiedad. El tercer requisito, un hecho negativo, solo podría resultar acreditado si la demandada hubiera sido incapaz de exhibir algún “previo contrato” o título oponible al demandante. Esto es lo que no ocurre en el caso. La demandada se defiende acompañando la escritura pública de compraventa y usufructo; contrato celebrado entre la causante y dueña de la propiedad y su nieto, que a la fecha de dicho contrato se encontraba casado en sociedad conyugal con ella. A juicio de la sentencia de la Corte de Antofagasta, este contrato “es perfectamente oponible [a los demandantes], porque a la luz de lo dispuesto en el artículo 1801 del Código Civil este justo título debe considerarse perfecto” (Cons. Cuarto del fallo recurrido).

Independientemente de la situación posesoria de la demandada, que tiene un justo título no inscrito (artículo 724), según el artículo 1097 los herederos representan a la persona del causante en todas sus obligaciones y derechos transmisibles; y justamente esto es lo que ocurre en este caso. El contrato es oponible a los demandantes que representan a la persona del causante en todos sus derechos transmisibles, incluido el que emana del contrato de compraventa que exhibe la demandada. Como acertadamente reflexiona la Primera Sala, “resulta indiscutible la vinculación entre los demandantes y el cónyuge de la demandada, relación que ha tenido la virtud de extenderse a esta última y que justifica la permanencia de ella en el inmueble, lo cual no ha podido ser desconocido por los actores […] más cuando se tiene presente que han transcurrido más de trece años desde la celebración del contrato en cuestión, convención plenamente válida y que, adicionalmente, da cuenta del pago del precio de la compraventa” (Cons. Vigésimo).

La Corte Suprema no se extiende en otras consecuencias de los hechos discutidos en este juicio. Esto es lo que interesa destacar a continuación. ¿Por qué el contrato de compraventa que exhibe la demandada, que ya no está casada con quien fue parte en dicho contrato, resulta todavía oponible a los demandantes? La respuesta es que su derecho pertenece a la comunidad formada al disolverse la sociedad conyugal. Al disolverse la sociedad conyugal por sentencia de divorcio (artículo 60 ley N° 19.947, de 2004) se forma una comunidad sobre todos los bienes de que usufructuaba o de que era responsable (artículos 1765, 1253, 382ss). Por tanto, el derecho personal para exigir la inscripción del título en el Registro de Propiedad forma parte de dicha copropiedad. Además, el título de la demandada (compraventa) es de fecha anterior al que detentan los demandantes (herencia). Los demandantes tienen las acciones y derechos transmisibles de su causahabiente (artículo 951), entre los que no se encuentra el dominio de una casa vendida. No tienen sobre el inmueble cuya restitución reclaman mejor derecho que el de la demandada, cuyo título es más antiguo aunque no esté inscrito (cf. artículo 1817).

Además, al producirse el deceso de la usufructuaria se consolida la propiedad en la sociedad conyugal o en la comunidad formada al disolverse esta (artículos 806, 582). La demandada, por tanto, tiene título para ser copropietaria del inmueble en que vive (artículos 1774, 1776) por la inscripción del título (artículo 686); y solo podría ser desposeída por un título emanado de ella misma (artículo 1545). Conforme al artículo 1317, la partición podrá “siempre pedirse”. El dominio es perpetuo (artículos 582, 951). La comunidad solo termina por la reunión de todas las cuotas en una sola mano, por destrucción de la cosa común y por la división del haber común (artículo 2312).

En definitiva. El derecho de la demandada que emana de un contrato de compraventa pertenece a la comunidad formada al disolverse la sociedad conyugal por divorcio. Este contrato es título suficiente para justificar la tenencia de la casa en que vive; y resulta oponible a los causahabientes de quien emana el título, demandantes en el juicio de precario. La sociedad conyugal disuelta es copropiedad sobre todas las acciones y derechos del haber social. Cualquiera de estos justifica la tenencia de los bienes sobre que recaen.

Fuente: Diario Constitucional