Corte Suprema ordena cumplir promesa de compraventa de bodega y estacionamientos en proyecto inmobiliario

La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante en un juicio ordinario de cumplimiento forzado de contrato de promesa de compraventa, invalidando la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado el rechazo de la demanda. En la sentencia de reemplazo que acogió la acción, obligando a la demandada a suscribir el contrato prometido y pagar la cláusula penal pactada.

El conflicto se originó en una demanda presentada por una sociedad que solicitó el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa celebrado el 20 de abril de 2016 respecto de una bodega y tres estacionamientos, junto con el pago de la cláusula penal establecida en el contrato.

El contrato había sido celebrado inicialmente con un tercero como promitente vendedor, quien posteriormente vendió el proyecto inmobiliario a la demandada el 24 de abril de 2018. En dicha compraventa, la nueva propietaria del proyecto se obligó expresamente a cumplir la promesa de compraventa previamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

La actora sostuvo que el precio pactado ascendía a 6.645,57 UF, el cual fue íntegramente pagado antes de la interposición de la demanda. Asimismo, explicó que el contrato contemplaba que la compraventa se celebraría dentro de un plazo de 60 días contado desde la comunicación, mediante carta certificada enviada por notario, de que el proyecto había sido acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, circunstancia que finalmente se verificó cuando el certificado y el plano respectivos fueron archivados en el Conservador de Bienes Raíces el 30 de diciembre de 2019.

Sin embargo, la demandada se negó a suscribir la escritura de compraventa. Al contestar la demanda alegó que el contrato de promesa se encontraba extinguido, ya que en su cláusula sexta se establecía que el contrato prometido debía celebrarse, a más tardar, el 29 de diciembre de 2017, plazo que calificó como fatal y extintivo.

El tribunal de primera instancia rechazó la demanda al estimar que el contrato de promesa estaba sujeto tanto a una condición —la obtención del régimen de copropiedad inmobiliaria— como a un plazo fatal para la celebración del contrato prometido, concluyendo que este último había expirado el 29 de diciembre de 2017. Dicha decisión fue posteriormente confirmada por la Corte de Santiago.

Al conocer del recurso de casación, la Corte Suprema señaló que el problema central consistía en determinar si el razonamiento de los jueces del fondo, que privilegiaron el supuesto plazo extintivo del contrato, era jurídicamente correcto frente al resto de las estipulaciones contractuales.

El máximo Tribunal advirtió que el contrato de promesa establecía, por una parte, un plazo de 60 días para celebrar la compraventa contado desde la comunicación del archivo del certificado y plano de copropiedad inmobiliaria, y por otra, una referencia a la fecha del 29 de diciembre de 2017 como límite para celebrar el contrato. No obstante, constató que otras cláusulas del contrato —especialmente la fórmula para determinar el precio, que contemplaba descuentos mensuales con un límite equivalente a aproximadamente 48 meses— demostraban que las partes contemplaban la posibilidad de celebrar la compraventa mucho después de esa fecha.

Asimismo, destacó que la propia demandada, al adquirir el proyecto inmobiliario en 2018, se obligó expresamente a cumplir la promesa de compraventa inscrita, pese a que, según su propia tesis, el contrato ya habría estado extinguido desde diciembre de 2017, lo que evidenciaba una contradicción.

En ese contexto, la Corte sostuvo que los jueces del fondo realizaron una interpretación incorrecta del contrato al no analizar armónicamente sus cláusulas ni considerar la intención de las partes, vulnerando las normas de interpretación contractual contenidas en los artículos 1545, 1560 y 1564 del Código Civil.

El fallo añade que la obtención del régimen de copropiedad inmobiliaria era una gestión que correspondía realizar al promitente vendedor y que la compraventa solo podía celebrarse una vez que el proyecto se encontrara legalmente subdividido y registrado, lo que ocurrió recién el 30 de diciembre de 2019, fecha desde la cual las unidades prometidas adquirieron existencia jurídica independiente y pudieron ser enajenadas.

En consecuencia, la Corte Suprema concluyó que el plazo que debía considerarse vigente era el de 60 días contados desde la comunicación del cumplimiento de dicha gestión, estimando además que el plazo que se fijaba como límite al 29 de diciembre de 2017 había sido renunciado tácitamente por la parte vendedora al adquirir el proyecto y comprometerse a cumplir la promesa.

Sobre esa base, el máximo Tribunal invalidó la sentencia impugnada y, en fallo de reemplazo, acogió la demanda de cumplimiento forzado del contrato de promesa de compraventa. La sentencia ordenó a la demandada suscribir la escritura de compraventa en la notaría pactada dentro del plazo de 30 días desde que la resolución quede ejecutoriada.

Asimismo, condenó a la demandada al pago de la cláusula penal pactada en el contrato, equivalente a 2.000 UF, por haber incumplido su obligación de concurrir a la firma de la escritura una vez que se verificaron las condiciones necesarias para celebrar la compraventa.

Finalmente, el tribunal también condenó a la demandada al pago de las costas del proceso.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº56.392-2024

Fuente: Diario Constitucional