Corte Suprema acoge casación y rechaza demanda de precario por existir título oponible al propietario

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo y en sentencia de reemplazo desestimó la demanda de precario por existir título oponible al propietario y concluir que no se configuraban los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil.

En juicio sumario sobre precario tramitado ante el Tercer Juzgado Civil de Antofagasta el tribunal de primer grado rechazó la demanda principal de comodato precario y acogió la demanda subsidiaria de precario en todas sus partes, ordenando la restitución a la demandante de un departamento ubicado en la ciudad de Antofagasta, dentro de quinto día y sin costas. Impugnado dicho fallo por la demandada a través de recurso de apelación, la Corte de Apelaciones de Antofagasta confirmó íntegramente lo resuelto en primera instancia. Contra esta última decisión, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

El recurso de nulidad sustancial se fundó en la infracción del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, sosteniendo la recurrente que la sentencia impugnada erró al confirmar el fallo de primer grado, al no considerar que la ocupación del inmueble se encontraba justificada por la existencia de un título habilitante, descartando que se tratara de una tenencia por ignorancia o mera tolerancia.

Alegó que la demandante es hermana de los dueños de la sociedad Constructora Palma Limitada, que adquirió el dominio del inmueble en septiembre de 2023, y que apenas dos meses después interpuso la demanda, lo que excluiría la existencia de mera tolerancia.

Solicitó, en consecuencia, que se anulara la sentencia recurrida y se dictara una de reemplazo que rechazara íntegramente la demanda, con costas.

Para resolver el recurso, la Corte dejó constancia de las principales actuaciones del proceso. En particular, que el 1 de diciembre de 2023 se dedujo demanda de comodato precario y, en subsidio, de precario, señalando la actora ser dueña del inmueble, adquirido mediante compraventa celebrada el 24 de julio de 2023 con la sociedad Constructora e Ingeniería Palma Limitada, indicando que la demandada ocupaba actualmente el inmueble por su mera tolerancia y sin título alguno, negándose a restituirlo pese a sus requerimientos. A su turno, la demandada solicitó el rechazo de la acción, sosteniendo que ocupaba el inmueble en virtud de una autorización que fue otorgada conforme a una transacción extrajudicial de 27 de mayo de 2014, mediante la cual se constituyó un derecho de habitación en favor de su hijo menor, para que lo ocupara junto a su madre mientras subsistieran sus necesidades alimenticias.

La sentencia de primer grado, confirmada por la Corte de Apelaciones, tuvo por acreditado que la demandante era dueña del inmueble y que la demandada lo ocupaba. Sin embargo, estimó que las diversas figuras contractuales invocadas por la demandada eran inidóneas para desvirtuar la ignorancia o mera tolerancia exigida por el artículo 2195 del Código Civil, acogiendo la demanda de precario.

La Corte Suprema precisó que la controversia radicaba en determinar si los hechos asentados configuraban una situación de mera tolerancia que habilitara la acción de precario o si existía un título oponible a la actora.

Recordó que, conforme al inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil y a la reiterada jurisprudencia, para que exista precario deben concurrir copulativamente que el demandante sea dueño del bien, que el demandado lo ocupe y que dicha ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, lo que supone la ausencia absoluta de vínculo jurídico entre propietario y ocupante. Acreditados el dominio y la ocupación, corresponde al demandado demostrar que existe un título que justifique la tenencia.

El máximo Tribunal reiteró que el precario es una cuestión de hecho y que constituye un impedimento para su configuración que el tenedor tenga alguna justificación seria o grave para ocupar el inmueble, aun cuando provenga de un vínculo con un anterior propietario. En este sentido, señaló que la expresión “mera tolerancia” alude a la ausencia de un título jurídicamente relevante y que es presupuesto esencial del precario la total carencia de relación jurídica entre el dueño y el ocupante, citando jurisprudencia previa de la propia Corte Suprema (Rol N° 11.143-20).

En el análisis del caso concreto, la Corte destacó que la demandada invocó, entre otros antecedentes, una transacción extrajudicial, así como contratos de promesa de compraventa del inmueble celebrados, uno de los cuales señalaba expresamente que el promitente comprador ocupaba la propiedad desde febrero de 2002. A juicio del tribunal, dicho título reunía las características necesarias para vincular jurídicamente al tenedor con el inmueble y situar al propietario en la obligación de respetar esa tenencia, resultando oponible al actual dueño inscrito, quien debía tolerar la ocupación y discutir su término en otro procedimiento.

En consecuencia, concluyó que en el caso sub judice no se reunían en plenitud los presupuestos de la acción de precario, por lo que la demanda no debió ser acogida. Estimó que los jueces de la instancia incurrieron en un error de derecho al aplicar incorrectamente el artículo 2195 del Código Civil, error que tuvo influencia decisiva en lo resuelto.

Por estas consideraciones, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia dictada por la Corte de Antofagasta y en sentencia de reemplazo desestimó la demanda.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 13.309-2025.

Fuente: Diario Constitucional